Criada em 1991, a Lei Federal n° 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato foi criada com o objetivo de regulamentar toda a documentação envolvida no aluguel de um imóvel urbano. Além de definir os direitos e deveres do locador (proprietário) e do locatário (inquilino), a lei também regulamenta a atuação das imobiliárias nesse tipo de relação comercial.

Mesmo sendo homologada em 1991, a Lei do Inquilinato passou por diversas mudanças até hoje. Em 2009, ela foi corrigida por meio da Lei n° 12.112, que reduzia o prazo para o locatário sair do imóvel, além de mudanças em relação ao despejo e outros detalhes.

Quais imóveis não são amparados?

Como dito anteriormente, a Lei do Inquilinato regulamenta apenas a locação de imóveis urbanos, deixando a locação de outros tipos de imóveis sob a legislação do Código Civil.

O artigo n° 1 já deixa claro quais são os imóveis que não entram na Lei Federal n° 8.245. São elas:

“Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.”

Agora que sabemos quais são os tipos de imóveis que entram na regulamentação da Lei do Inquilinato, é importante saber quais os Direitos e Deveres do Inquilino.

Lei do Inquilino: saiba quais são os seus direitos e deveres

Direitos:

• Taxas administrativas – Se o espaço for alugado por meio de uma imobiliária, o dono do imóvel é responsável pelo pagamento das taxas de administração e intermediação entre as partes. Os impostos, taxas e seguro complementar contra incêndio também são pagos pelo proprietário, exceto se ambas as partes negociarem de maneira diferente.
• Despesas do condomínio – O locador paga as despesas como obras de reforma ou aumento da estrutura do imóvel, pinturas, iluminação e instalações de equipamentos de segurança.
• Entrega das chaves – O dono do imóvel precisa fazer a entrega do espaço com condições de uso para o locatário, sendo ele responsável por reformas/correções em defeitos e problemas que existam antes da locação atual. Fique bastante atento, pois quem define se o imóvel está apto para ser entregue é a pessoa/imobiliária responsável pela locação, então você deve estar bastante atento com a descrição das condições do imóvel no contrato de locação.

Deveres:

• Zelar pela propriedade – Cuidar do imóvel como se fosse sua propriedade.
• Aluguel – Pagar o aluguel e os encargos da locação como, por exemplo, contas de luz, água, gás, taxa de condomínio dentro do prazo estipulado.
• Danos – Se o imóvel sofrer algum estrago, a pessoa que está locando o imóvel deverá informar o proprietário o quanto antes, mas se os danos forem causados pelo locatário ou dependentes, como visitantes, é de responsabilidade do próprio locatário fazer o reparo.
• Modificações – É proibido fazer mudanças na estrutura do imóvel alugado, exceto se for com autorização do dono da residência.
• Regras do condomínio – Cumprir integralmente os regulamentos do imóvel; pagar as despesas relacionadas ao condomínio, como, por exemplo, manutenção, reparação e conservação de jardins, áreas de lazer, sistema hidráulico, elétrico, mecânico e de segurança de uso comum dos moradores.

Dúvidas frequentes

1. Como fazer a quebra de contrato?

O mais comum é que os contratos durem por um período determinado, como por exemplo, 12, 24 ou 36 meses. O período pode variar, pois não existe uma duração mínima/máxima estipulada por lei.

A legislação determina que, caso o inquilino queira quebrar o contrato antes do tempo estabelecido, ele deverá pagar uma multa por essa quebra. Entretanto, há uma exceção: quando o inquilino irá se mudar devido ao trabalho, passando por uma transferência.

2. O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo definido?

Somente em contratos longos ou em alguns casos específicos, como: demolição do prédio onde está a imóvel alugado e obras com a finalidade de aumentar a área atual.

3. Casos de inadimplência?

Se o inquilino não cumprir com o pagamento das taxas de sua responsabilidade, o proprietário tem o direito de pedir a liberação do imóvel em até 15 dias.

Lembre-se: o dono do imóvel tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel, mas ele não pode expor o inquilino publicamente e nem invadir/tomar o imóvel.

4. Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel?

No caso de despejo, o prazo é de até 15 dias para o inquilino desocupar a residência.

5. Como funciona o reajuste do valor do aluguel?

O valor do aluguel será estipulado entre locador e locatário, mas a lei não permite que esse valor seja reajustado, por exemplo, de acordo com o reajuste do salário mínimo.

Em relação ao reajuste do aluguel, o Art.18 da Lei do Inquilinato diz: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”. Portanto, qualquer mudança no valor o aluguel é algo que deve ser acordado entre locador e locatário.

Morar de aluguel é uma realidade cada dia mais comum e frequente na vida dos brasileiros, então é fundamental que você entenda como a Lei do Inquilinato funciona, quais são as obrigações e direitos de ambas as partes, além de entender e saber quando e o que cobrar, seja você inquilino ou locatário.

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